close
主持人馮偉：這次住建部部長王蒙徽在部長通道裡面提瞭兩個：
楊現領：我總結下來，房產稅大的趨向，就是八個字：兩多一並，多措並舉。2018年大傢還要註意到，我們還是多渠道，多主體的一個住房制度改革，它不是一個體系建設或者怎麼樣，它已經上升到完全是制度建設的層面瞭。
第一個，調節實際上就是我們講的叫做什麼呢？有產階級的收入，所以說最重要的就是公平，我調節收入嘛，你收入高的我給你多收稅，把這個東西再補貼到低收入這邊，這是一個最基本的稅收的原則，我們其實對稅收的話，一定要回歸到這個基本原則上來。
主持人馮偉：有沒有具體的數據？
在經過我們現在這種調控持續2016、2017年調控以後，這個成效是非常顯著的。直接影響的大傢對於市場預期的變化。以前大傢可能就覺得永遠漲的邏輯，可能大傢會有一些預期的變化，現在大傢對這個市場的變化從各自的角度可以聊一聊。
閆旭東：你會發現幾億人遷徙到城市中居住，確實影響是巨大的。另外，可能大傢還註意到一個話題，這個當中像我們講的中心城市，一些中心城市另外還有比如說我現在講的大約四十幾個城市，可能是屬於人口的凈流入，但是你有沒有註意到還有一個話題？因為我們現在是土地和戶籍制度的原因，導致我們現在還有相當一部分的農二代，農二代怎麼解決？然後農一代的養老問題，在哪養老？在哪居住？還有農二代？他們現在回得到農村嗎？所以這個時候，我來看到小城鎮的發展，我們四、五線城市的發展，實際上它又有很大的空間，這叫做什麼？消費升級，生活品質的改變。所以現在你比如說小的縣城，小的鎮，中心鎮，實際上現在發展速度也是很快的，我們要看到這麼一個長期的變化和趨勢。現在那些農二代，他真的回不去瞭，他一旦在外面上學瞭，一旦在外面打過工，真的回不去瞭，村子裡面回不去瞭，村子回不去到哪裡？到縣城，到鎮，這個也是未來下一步需要關心的問題。
楊現領：我特別認同。其實會有影響，我們需要去找尋它產生影響的機制，但是我們征房產稅和不征房產稅，不關房價的事，因為今天的房地產市場跟過去的房地產市場最大的不一樣，房地產開是回歸這個行業的特征瞭，背後的邏輯就是我們把房地產當成一個房地產，過去是把它當成一個調控工具瞭，自從2003年13號文出來之後，把它成為國民支柱性產業，從那個文開始，實際上被動的情況下，中國的房地產實際上成為瞭宏觀經濟的一個工具，每次調房地產，在很大程度上跟房地產本身行業的持續健康發展沒有特別直接的關系，我們調房地產就是為瞭維護社會的穩定、經濟的持續性。今天我們感覺是在回歸，我特別認同閆老師，我最近也在學習關於這方面的著作，我覺得大概的邏輯很清晰，房地產稅本身就是稅的概念，它調節的是政府的收入，調節的是不同居民的收入。
閆旭東：你拿商品房的價格去做，肯定是不行的，但是我拿土地的這個投資回報率那是相當好的。
閆旭東：一個非常關鍵的問題，就是房地朝馬住宿｜台中朝馬住宿產稅征收怎麼征？稅負怎麼樣？其實這個核心是在於，中央和地方財稅的體系，尤其是我們講的收入和支付體系要進行調整，這個調整是工作量非常非常大的。看國外的房產稅就是什麼？實際上房產稅就是一個社區稅，還不是一個什麼大的城市，它實際上是分到瞭一個社區稅。我就是跟這個社區，比如我的學校，或者是一些配套設施，這麼樣一個服務的。
雲房數據創始人 閆旭東
所以對於這幾個市場來說，在住宅點也體現出瞭這種分化，就是說，在一線城市隨著它對於人口的吸引力會越來越大，所以其實無論是在各方面的政策導向下，它的基本面還是很穩健。一些強二線城市，以成都、杭州、南京這些城市為代表，寫字樓市場也是需求爆發的非常的迅猛，我們認為這些住宅的市場是有非常堅實的基本面的。但是其他的二線城市，大部分城市人口是增長的，隻不過在供應端，在閑置或者新增供應比較密集的城市，它們面臨的價格和存量壓力都是比較大的，這個是我們看這個市場的想法。
主持人馮偉：對，在美國，國外叫物業稅，比如說征收過來的這些稅金主要是用於物業服務的，就是社區的物業服務，剛剛閆老師講的，以征收的稅取之於民，用之於民，所以它的稅制根據它的區域不同，可能一個州有兩種征收的方法，不同的區域，不同的對待。
雲房數據創始人 閆旭東
成立：從這個土地出讓金、土地財政轉向房產稅肯定是一個必然的方向，現在也正在推進，但是房地產稅涉及到地方政府和地方債務，以及地方一系列發展的問題，所以它短期實際上落地是存在很大困難的，它必須要捋順財政體系，然後才能報房地產稅真正落地的階段，所以現在我們在討論，雖然社會上對這方面有很多的誤解，財政部長今年在兩會上提的，他也沒有說房產稅，他說瞭叫房地產稅。房地產稅是一整個稅收體系，包括土地，包括房產，包括很多的東西，它並不是說單單針對房產來征收，它是針對資產進行整個的稅收體系的調整跟改革，這需要一個非常長的時間。
主持人馮偉：延期目的是？
主持人馮偉：最早我們知道有一種經濟適用房，我們現在說房子夠，當年房子不夠，好多時候把經濟適用房都要拿出去投放市場，當時也是政府的一個舉措，現在政府的保障就非常有底氣，所有的保障房必須在一個閉環裡面去循環，而且隻增不減，不像以前一樣多少個保障房都拿出去瞭，保障房越來越少，以後可能保障房會越來越多，都是在政府的閉環裡面。這個政府思路，我覺得這種調控更從容瞭。
在我印象當中，當收個人所得稅的時候是800多塊錢，當時我工資才1000多塊錢，從歷史上長遠的發展，可能是一個逐步的完善，或者逐步的一個過程。
主持人馮偉：現在這種資產的價格水平，我覺得如果是純粹的去做這個的話。
第三個，分步實施。也就是整個推行的過程是分步走，比如我們個人住房和工商企業的房產也有可能分步實施，包括我們每個城市怎麼去推？區域怎麼去推？可能都是分步走，我先征什麼再征什麼？我先從哪個區域征？
主持人馮偉：這個我的理解是這樣，我們應當限定一個期限，比如說我們現在2018-2020年，這是一個非常關鍵的時期。從研究的角度，肯定是要謹慎的。
主持人馮偉：明白，我理解可能對於一部分人是利好，對於一部分人未必是利好。比如現有的情況，我們理解大傢的共識對長期的影響可能沒有想象的那麼大，但是對短期的影響，因為我們現階段的情況，好多人可能不是為瞭炒房，它隻是高收入人群為瞭資產配置，去買瞭很多房產。因為它不是說時機把握的好，而是說當時我掙瞭很多錢，我作為資產配置的需要，我沒有別的資金的出入，我可能就把它放在房地產裡面去瞭。在當時的情況下，可能有一部分人就持有大量的房產，不是為瞭炒房，就是為瞭資產配置的需要去持有大量的房產。
第二個，充分授權，就是給予瞭地方人大立法權的授予。社區以上的人大可以享有立法權。這樣的話，就意味著我們這次的房產稅總體思路不是全國一個模子，需要充分考慮到各個地方的情況。房地產稅確實是屬於地方稅種，既然是地方稅種，一定要尊重地方。
閆旭東：棚改可以看另外一個話題，棚改叫做刺激，棚改的背後是貨幣化控房，不再給你安置房，你就是買商品房，所以說棚改是對消化庫存，刺激三四線城市的發展是有促進作用的。但是大傢發現瞭，原來定的是3年，現在定的是5年，你發現力度是在減少的，棚改的力度是在減少的，這是另外一個信號。也就是說，我們現在大規模的棚改靠這種模式去推動，是不是一個長期未來的方向？這可能還需要再觀察。
還提到兩點：
主持人馮偉：成博士您覺得征收，在土地政策上以前地方土地財政向物業財政邁進的時候，現在有什麼實際的問題？
主持人馮偉：前幾天跟范老師溝通的時候，他也提一個觀點，大傢都期望房產稅能抑制房價，在好多人裡面，如果在賣方的市場裡面，它是起不到抑制房價的作用，賣方可能會把這個東西轉傢嘛。
所以你會看到一個非常有意思的聯系，無論是銷售市場還是租賃市場，其實租賃市場跟商業地產更加緊密，因為租賃市場所面對的人群還是以就業人群為主，所以每個城市能夠帶來就業的機會，無論對商業地產還是對住宅市場，其實它都有很明確的支撐面。所以我們公司主要看寫字樓市場，2017年寫字樓的需求是爆發的非常明顯，這個實際是經濟回穩很重要的體現，尤其是上海、深圳這兩個市場，供需兩望的一個市場。北京跟廣州受到瞭短期供不應求的限制，有現在需求，但需求沒有體現出來另外兩個城市那麼明顯。
閆旭東：我特別同意楊博士說的一個話題，今天討論這個東西，實際上我在想一個話，咱們開始把它變化一個太具像的話題瞭，實際上它應該是一個判斷，就像楊博士說的一個判斷，目前的市場，或者目前房地產行業我們應該是到什麼地位？我覺得首先應該判斷這個，然後我說我們的多措並舉，就是這個長效機制是怎麼回事？這個可能更好說。因為現在很明顯會出現一個，我看這兩天是鬱亮說一個話題，實際上我們告別的租房短缺。
楊現領：這個邏輯確實比較有趣，大概九八年就有人研究這個課題瞭，九十年代互聯網快速崛起嘛，大傢都覺得互聯網會削弱距離重要性，後來發現實際上它是強化瞭，因為原來我們不認識，我們有瞭微信，我們有瞭聯系才會見面，現在互聯網的手段實際使得人更集中瞭。
閆旭東：我非常贊同剛剛楊博士說的。我們不再需要房產稅一定要拉動經濟增長，我們對經濟增長的速度不是太在意瞭，反而是在意質量。
成立：因為第一個集體性用地在農村所占份額很小，如果實現農村土地資本化，釋放這個潛力，其實最大的一塊是宅基地，但是宅基地又涉及到農民的居住權利、財產的權利。所以推進的相對比較緩慢，今年三權分置的改革，實際上是想促進城市人口的流動。
楊現領：對，按照一般規律的話，人在小城市的聚集，不會產生規模效應，中國的好多因素不是單純的經濟因素，所以其實我們也發展瞭好多年，發展工業城鎮，其實結果也不怎麼樣。所以我總體上覺得，我的觀點跟閆老師大致一樣，我稍微有點差異的是，大城市周邊的三四線，不一定叫城市，可能叫縣城，或者鎮，經濟學的規律是什麼呢？你要離的近你又不能離的更近，太近瞭就又被吸走瞭，太遠瞭，沒有交通的區位優勢。
我有兩點理解，第一個是住房保障體系，第二個就是政府從原來的土地政策可能要土地財政走向物業財政。
CBRE世邦魏理仕副董事、華北區研究部主管 孫祖天
中國人民大學土地政策與制度研究中心研究員 成立
成立：那個是土地整治，不跟這個完全掛鉤。但是大傢看規定，有一條禁止城裡人到農村用集體經濟性用地或者宅基地做房產開發，禁止城裡人到農村買宅基地做房地產開發，但是現在很多商業資本到農村買地做開發，做商業，做住宅，其實很多瞭。名義上禁止，實際上很難禁止，這個背後是政府調控思路的轉變。
今年兩會上，李克強總理在政府工作報告中提到瞭跟房地產相關的內容，第一個是堅持房子是用來住的，不是用來炒的這個大的定位。他提瞭有幾點：支持居民的自主購房需求，與購房租賃市場發展共有產權住房。另外是棚改，今年可能要開工580萬套的數量，3年的攻堅計劃。還有加大公租房跟保障的力度，為低收入租房困難傢庭要應保盡保，符合條件就業的無房職工，外來務工人員納入城市的保障范圍。
這次主要是邀請大傢來聊一聊兩會以後關於長效機制建設落地的一些各方面的因素。
閆旭東：完成瞭。
第二個，實際上我們住房的消費還是要增長，但是這個增長並不是指的是我們開發的增長，而是消費的升級，我們一個品質的增長。現在是不缺房子，從大的來講不缺，結構上的問題，現在調整的是住房消費的升級，各種各樣配套的完善，這是一個本質上的變化。
楊現領：互聯網時代帶來的結果，就是收入分配進一步的分化，第一是美國，第二是中國，中國財富指數也是在快速上漲的，但大傢對於優質的房產追求是不會改變的，美國人一直住的是越來越大，越來越遠，越來越靠近陽光地帶。不僅要中國人要好房子，各個國傢有條件都想要好房子，恰恰帶來這個爭奪會更劇烈。今天大傢搶優質二手房，我們看數據特別誇張，兩個挨著的小區差異開始出現瞭，因為它的物業，因為它的綠化，因為它外立面的不同，導致它單個房產價格的分化，現在已經出來瞭，品質議價會非常非常強，因為你新建商品房沒有給人傢提供選擇，所以現在搶奪二手房，有好多城市都是這樣的。如果一線買到，我就應該去二線，或者這些中心城市。
主持人馮偉：我這麼理解，在我們多措並舉的這種情況下，一方面高品質住宅的這種需求肯定還是持續旺盛的需求，這是肯定的，它會推動一部分房價的上漲。另一方面在我們政府加大保障的力度，包括農村集體土地，或者是大量對房價上漲預期減弱瞭以後，或者我們租賃立法以後，大傢對租賃、租住的這種認可，加上我們政府有效的保障以後，剛需的這部分肯定會被抑制，是吧？
中國房地產市場還有很多問題值得我們去深入研究的，因為大傢總是說新加坡模式，說德國模式，他們都未必是最好的，德國模式未來不一定是最持續的，因為它的住房條件不一定那麼好，而且住房老化，沒人去修繕，中國模式卻沒人研究。
楊現領：稅是嗎？
第一個，堅持調控的目標不動搖，力度不放松。
那麼本質上的變化之後，好，從未來的規模，或者未來發展的角度來講，一定是開發規模是下降的，新增的開發規模下降，舊有的存量我怎麼一個消費升級，我這麼一個改造。它的走到這個路上，如果我們講這個房地產稅的話，那就是一個什麼？我想要體現公平，核心是我相信後面是公平的。
這是大的方向，總體上我覺得還是要回歸房地產的本質，因為說回歸本質是有條件的，之前不能說這一塊，之前想回也回不瞭。增長平臺下來瞭，不太去追求高的增長速度的時候，房產稅行業就可以按照自身的發展規律來發展，按照滿足居住，特別是品質住房這個方向來發展。1998年的房改很明確把房產稅定義為中國未來發展的一個長期動力，實際上今年還是有很大的轉移，我覺得這是一個方向性的轉移，這是我的理解。
楊現領：其實這個是因為調控，隻要出現這種事情，中心區最大的問題是成本太高，如果人口被疏解，那麼市區裡面的舒適性會變得更強。城市化的最後一個階段是人向中心回流，你看東京，核心區人口始終是增長的，第一是增長，第二個比較有趣的是，在增長的同時，我們發現白天居住的人比晚上居住的人都是同一撥人，它其實是說支柱更加平衡瞭。人口重新流動之後我們發現，宜居性變得更強，因為交通問題解決瞭嘛，反而稀缺性變得更強，往前的人還是往中心走，一開始往外走，走到一定程度，人會往回流，現在我們看到的趨勢實際是這樣的趨勢，你這個最終的結果，可能北京四環以內的房產價值會更好。
楊現領：正相關並不代表有因果關系。
主持人馮偉：楊博前兩天在人民日報署名瞭一篇文章，一個是提差別化，另外一個可能就是政策的中性原則，主要核心是調控的目標還是滿足居住的需求。
閆旭東：還有一個話題，這個稅本身現在是現存的，因為我們房產稅本身現在是現存的，土地使用稅也是現存的，隻不過我們的房產稅是對個人居住的房產是免稅的，土地使用稅對個人居住房產也是免稅的，對於經濟性房產、出租房產是征收的，工商企業用的房產稅和土地使用稅都是在征收階段。因此，這個當中是一個轉換，而且你要看以前的一個說法來講的話，這個當中有一個話題，房產稅我們在進行稅收測算有很明顯的原則，這個原則叫做什麼呢？叫“平衡稅率”。也就是說後面我征的稅和你以前交的稅要持平，不是說讓你要多繳稅，對於工商企業也好，個人也好，不是說讓你多繳稅，我是叫做平衡的一個稅率。
主持人馮偉：上次跟范老師溝通，范老師的觀點是說，本來大傢想著互聯網是去中心的，反而互聯網加速瞭人的距離。他舉裡一個矽谷的例子，比如科技人才最想去的地方，就是去矽谷。
閆旭東：從數據的角度來講的話，我們認為數據條件在一定程度上算是成熟的瞭。我希望大傢擺脫一個誤區，就是房地產稅它是一個地方稅，它不是一個全國的。從各地來講的話，房地產數據完善的程度總體上來講還是不錯的。從財政部、公安系統上來講，都在做有關人、傢庭、個人信用等數據采集的相關工作，所以我覺得在產權數據上這不是一個障礙。
共有產權養老房重在降成本
據媒體報道，北京市近期對外發佈瞭全國首個共有產權養老設施試點情況，該試點將居傢養老、社區養老和機構養老融合一起，為擁有共有產權養老房的老年人提供24小時的養老服務。
鏈傢研究院院長 楊現領
閆旭東：我一直也是一個觀點，房地產稅對市場的影響，他們要想著房地產稅去調控房價，但從稅本身來講的話，它就是兩調：調節收入、增加財政。
兩會後房地產多措並舉的長效機制建設
閆旭東：比如我們在做回報率的這個測算的時候，有一個數據，辦公的表現是明顯的持續向好，這個當然就是一個什麼？業態的變化，產業業態的變化，產業業態原來是第一產業，第二產業，第三然產業。第一產業往第三產業轉，第二產業也往第三產業轉。
當然我也同意楊院長的話，不可能各個地方的城鎮都有發展的機會，其實下一步的發展更加還是傾向於跟中心城市有一定距離，在中心城市周邊的這些城鎮，大概是一到兩小時的生活圈，其實這些城鎮它面臨的機遇會更大一些。
主持人馮偉：對，再加上將來會有一些政策，國外有免稅的政策。
主持人馮偉：國內長租公寓投資回報率更慘嗎？
從物理的數據上來講，全國的房產登記，或者各地方的產權登記這個數據還是比較完善的，隻不過我們現在還有大量的房屋，比如說是沒有產權登記的，像類似小產權房，然後還有可能是單位的一些房子，可能這部分上會有一些影響，還有一些我們講的非住宅的，工商企業的房屋，可能在產權手續上來講，比如說隻做瞭一個什麼呢？規劃許可證，或者施工許可證，但是我並沒有在做後面的房產證，可能在這上面有欠缺。
主持人馮偉：人口凈流入？
中國人民大學土地政策與制度研究中心研究員 成立
閆旭東：對啊，你要從這個角度上來看，而且我們確實看到社會財富的分配，或者這種東西的集中，它是不合理的，確實是不合理的。當然瞭，很多人說，好不容易我現在有這套財產，有瞭這個東西，我要保護它，所以大傢拼命反對，這個心態可以理解。
財政部長在人民日報上發文，稱：要按照“立法先行、充分授權、分步實施的原則，對工商房地產按評估價值征房地產稅。“立法先行”，剛才已經提到瞭，不多說。
楊現領：我最近在研究歷史，我發現在人類歷史上從工業化時代這個大的浪潮裡面，隻要你邁進城市化，跟工業化這兩大巨輪，沒有一個國傢能夠很好的解決掉住房這個問題，因為大量的人從農村進入城市，農業進入工業，突然會產生一個非常大的住房需求，在農業時代的時候，住房是非常分散的，根據土地條件來居住的，很分散的來居住。一旦到城市裡發現大量的人要居住在有限的城市面積上，這會帶來非常多的壓力。
英國最早工業革命，帶來的住房壓力是巨大的。美國也是，美國以前是農工制，它的住房也是非常差的，像新興市場印度，他都是貧民窟，遍佈全球的貧民窟，各個國傢多少，中國其實沒有，是因為你的戶籍制度把人口分散瞭。美國是很典型，過渡市場化，一定是金融危機，歐洲就是債務危機，因為歐洲喜歡大包大攬，把福利搞的比較好，實際上帶來的結果就是政府的債務太多瞭，要麼就是居民債務，要麼是政府債務，總之是有很大的風險。日本其實也是一樣，在快速的城市化裡面，曾經幾次遇到這種問題。
主持人馮偉：持有成本基本為零。
孫祖天：我接著楊老師跟閆老師的話題，把話題引到住房制度。我的理解國傢並不是要壓制或者是杜絕對於房產稅的投資，而是說對於房產稅的投資，它的風險要降低，然後它的模式要進行一個轉變，其實過往為什麼中國的房地產投資大起大落，其實一個原因在於，中國房地產投資是以個人投資者為主題的，然後它是以一個對未來增值的預期為它的價值基礎。實際上在成熟的國傢，比如在美國，機構型的投資者，這個在房產稅投資裡面占主體，機構型投資者更多關註的是租金的回報，租金更多反映的是房產稅真正給人或者給產業帶來的價值，其實它是最理性的。而銷售的價格其實它有一定的投機性的元素在這裡，所以說如果是說有更多的機構投資者，比如說各種基金，其實它在對房產稅投資行為更加規范，更加理性是有非常重要的作用的。
其實現在也到瞭一個非常合適的時機，對於個人投資者來說，其實房產稅銷售價格已經到瞭非常高的地步。怎麼樣去帶動這個租賃市場？這個其實機構投資者有更多的空間可以去做，為什麼最近兩年我們的數據也可以看到，我們所謂的大宗投資其實就是整棟物業的交易，由機構投資者去持有、去經營、去出租，這種其實是最近兩年發展特別快的，比純粹的土地開發這個市場增長的要快的多。
另一方面，可能現在最主要的對於機構投資者來說，它的障礙或者需要考慮的點還是在於目前國內租售比，就剛才閆老師也提到，租售比還是太低瞭，比如說我們做長租公寓，長租公寓在美國這個是對機構投資者非常有吸引力的。在中國一般寫字樓和商業，一般城市它的投資回報率是4%，剛剛閆老師說它是1%點多其實是更低。國傢的政策有沒有一些扶持跟補貼？對於怎麼樣規范，讓機構投資者更多的介入這個市場，其實是更有幫助的。
閆旭東：這種存量的釋放是好事。
閆旭東：下一步很難說瞭，下一步出讓土地而且是直接持有瞭，地價蹭一下下來瞭，它的投資回報率馬上上去瞭。
孫祖天：而且現在很多長租公寓運營商也在收購一些城市的閑置物業，這個收購的成本遠遠比在市場上面去收購物業它的成本要低，這個可能是一個輸入。
第二個，就是增加政府收入。所以不要把它當成房地產市場調控的利器，不能這麼看。
第二個，房地產市場的預期有所轉變，有所變化。
閆旭東：我相信後面這個市場會是什麼狀態呢？第一這個市場一定會穩定的，政府會用各種方式穩定這個市場，也就是說，單邊上漲，或者大幅上漲局面不會再出現。各地有差別化的調控政策，一定會用這種行政的手段來進行處理的。
第二個，我們看長期的趨勢，就拿回報率的測算來看，我相信過一段時間大傢會看到，本著增值的回報率會怎麼樣呢？和你產品是一致瞭，沒有必要再賭增值瞭。這種預期心態來講可對未來的市場發生很大的變化，他會希望關註我的持有成本和持有收益，這個上面會對市場有很大的影響。
鏈傢研究院院長 楊現領
成立：十九大之前，關於城鎮化的發展路線，可能涉及到這個，之前國傢城鎮化發展路線，是大中小城市均衡發展，甚至還有一段時期，國傢政策是偏向於中小城鎮的發展，那個時候有一種觀點，是大城市人口過多，公共服務跟不上，所以導致房價持續增長，所以導致整個城鎮化發展資源分配到中小城鎮，現在再回過頭看的時候，從經濟效率上來講，中小城市由於它的區位和經濟的制約，導致你把資源分配到中小城鎮，也很難發展起來，也很難吸引人口。而且從國外經驗來看，大城市隻要你做合理的分配，它的經濟效益遠遠高於中小城鎮。
楊現領：地理決定的很多很多事情，你說一個產業，那是一個結果，產業背後是地理，地理條件具有某種程度上的強制決定性，美國這個國傢是很牛的，它是三面都可以做海洋貿易，這種地理結構決定它的城市發展一定是分散且多元的，好多個城市中心，每個城市中心輻射一帶，所以使得它的大城市不會特別大，小城市也不會特別小，所以美國的城市結構很均衡。
孫祖天：我們認為城鎮化發展在現在這個節點，其實是面臨比以前更有利的條件，主要是有兩方面的條件：
一方面，所謂的中心城市，它比以前更有動力去做資源的去中心化，以前雖然國傢號召把自己的資源分配到其他的城鎮，但是這些中心城市並沒有很大的積極性，現在面臨非常大人口的壓力，其實反推這些城市，它更願意把一些教育資源也好、醫療資源等等這些，對於人口有吸引力的這些人分配到跟它周邊的一些城市。
另一方面，基礎設施的發展在最近兩年更加的迅速，其實基礎設施，尤其是高鐵，它其實更加的擴大瞭人可以在中心城市去工作、去生產，在更遠的距離去生活和消費，這個距離越拉越遠，這個對於城鎮的發展是有利的。
孫祖天：是的，不單單是整體人口，還是說中高收入人口的凈流入，這個對於住宅裡面的改善性需求，其實它的體現是更加的明顯。
成立：之前看過一個很有意思的研究，它研究城市的房價，它選取的指標是一個城市上學兒童的數量跟這個城市房價的增長。因為如果你這個城市教育資源比較多的話，上學的兒童比較多的話，意味著這個兒童背後的父母也會到這個城市。隨著孩子的升學，孩子的父母一定會在這個城市買房子或者租房子，這實際上對城市的房價有一定的支撐作用。結果研究出來，發現大城市或者中心城市這個房價跟兒童的上學的數量是成正相關的。
主持人馮偉：還是短期內可能會有一些存量的釋放，房地產稅會影響到一些存量的釋放。
成立：對。
閆旭東：前兩天有一個話題，非常有意思，講到底還是在於經濟、產業，因為你隻有經濟、產業上來瞭，才能吸引人，實際上兒童是後面可以帶進來的。後面兒童進來之後，你發現是什麼呢？這個當中是驗證瞭那個關系，驗證瞭那個結果，因為在這裡面，我們一直觀察有兩個城市特別有意思，一個是鄂爾多斯，一個是溫州。這兩個城市我們在看，2008年之前，70個大中城市，基本上所有都是上漲的，後來鄂爾多斯和溫州就出現問題。2008年問題我們可以看，很多城市都反上來的時候，鄂爾多斯沒上來，但是看溫州逐漸調整上來瞭。這個是它的經濟基礎在做這個調整，這個就是一個叫什麼呢？房產稅背後的核心還是產業。
楊現領：這裡面我研究還是挺多的，我喜歡看學術文件，剛剛閆老師講的觀點表面是對的，但是它後面也是有原因，產業能夠更替，其實還是有一個其他的因素可以去解釋的，它更核心的因素，很多可以歸因於兩個東西，硬的東西是地理環境，軟的叫包容性的治理。我們看到很多工業化時代的城市沒落，服務業城市沒有轉型成功。核心就是它給瞭人一個什麼呢？非常包容性的環境，有的城市叫榨取性城市，鄂爾多斯是典型的，一開始是恩惠，實際上後面就是魔咒瞭。有的是包容性的，它能夠包容有不同的人，所以我覺得城市學傢、規劃學傢說的特別好，一個城市的包容性不是說他包容所有人，而是它不排斥人，哪怕你是精神病也可以來。交互多瞭自然產生想法，想法有瞭自然產生創新，創新就是這個城市發展的動力。
但是現在確實處在城市人口重新佈局，城市房產必然也會重新佈局。這個社會不缺人才，特別不缺博士、碩士，這些人太多瞭，不是太少瞭，我們每年生產800萬的大學生，這些人應該做服務業，原來應該拉快遞才對，但是缺這些人，一個社會長期發展的動力，就是它對所謂低端人口的包容性，它是生態裡面最底層的，它未來會往上走，沒有他們上面是斷層的，生活成本就會很高，各種問題就會產生，所以未來我們開始對兩億農民工爭奪的時候，這個城市發展水平一定很高。所以一個城市的發展，不是因為人才，而是他吸引瞭更多的勞動力，它是推動瞭整個工業時代的崛起，這個我覺得是很重要的因素，包容性的制度。
主持人馮偉：說到包容性我非常贊同，矽谷這個城市的成長有部分因素就是包容性。
楊現領：還有一個剛才孫總講的，我覺得我可以補充一下。基礎設施帶來的實際影響，真實的影響，一個是地理，制度就是包容性的制度，還有一個，就是傢庭條件。基礎設施的互聯互通帶來的結果是讓人更分散，還是使人更集中瞭呢？其中結果往往是第二個，每一次交通的互聯、基礎設施的完善，使得人在更廣泛的地理空間上再次集聚。它其實帶來的是人口再集中的過程，隻不過你集中的這個地理面積是稍微擴大的，它不是一個分散過程，使得更多的人居住在更大的面積上，最終的結果是人口密度的上升，才使得生產上的規模經濟才能夠取得，這個城市才能持續的繁榮。
閆旭東：我特別贊同，一個我們講超級城市，一個是中心城市群，再有一個就是小城市、小鎮。其實你可以看到，中國還是一個兩元結構，我剛才提的那個話題，就是農二代能不能回得去？將來落腳點落在哪裡？可能就落在縣城，落在鎮上。因為他的產業已經發生變化瞭，原來不是說我一定要農業的機械化，生產達不到狀態，現在基本上來講，你去看農村，機械化程度有很大的提升，需要他留在村裡面的時間點是可以減少很多瞭。在這個時候他還有其他的精神上需求，還有購物和社交的需求，這時候就往縣城集聚。
這時候就是什麼呢？最簡單的小學、農村都是並校，並校的結果父母也跟著過去瞭，所以這個就是城市化進程可能比我們想象的更快，更集中。
閆旭東：金融最想去的是紐約。
所以說對於我們現在很關心的工商企業來講，工商企業用的房產原則上來講是一個平衡稅率，甚至對一些產業，比如我們的制造業，我們鼓勵的一些行業，很有可能再進行優惠，我們講稅收的一些優惠政策，另外包括我們小微企業，可能還會有些優惠的政策。那麼對於後面來講呢，稅率調整之後，有的可能會增加，有的可能會減少，這方面都會有相應的政策去應對。
主持人馮偉：對，就是個機會會更多。比如科技企業的人才在矽谷有4萬個就業機會，可能在別的地方就沒有，像中國一樣，去杭州相對就業機會更多。比如說他在鄉村生活的這些人，他更渴望年輕人在某個地方聚集，甚至不同興趣愛好的人，他會越來越按興趣化去聚集。比如周邊有宋莊，它通過互聯網的手段，全國的獨立藝術傢們都會往這個地方去聚集，這個興趣的聚集，是驅使著大傢通過互聯網的手段聚集的更快。
孫祖天：對。
從這個邏輯上來講，美國的房地產稅帶來直接結果是什麼呢？如果這個地方征的房地產稅多，帶來的結果是什麼呢？這個地方的基礎設施就會更好，這個地方的教育保障更好，警察更靠譜。所以社區穩定性、安全性和可持續發展的動力就會強。
成立：我發現楊院長對房價增長和優勢資源爭奪我是很認同的，但是關於北京這個城市，它可能在規劃上有一個變化，應該也看瞭最近的變化。北京的定位是政治中心、文化中心跟國際交流中心，但是它把經濟中心去除瞭，以前四個中心，沒有定經濟中心的原因很簡單，因為出瞭雄安。那麼在這種城市規劃定位變化的情況下，很有可能意味著說後期公共資源的分配，包括北京的政府機構、醫院、學校很多分配會往雄安流。當然長期肯定是增長的，這個沒有錯，但是可能會在短期內造成房價的回調，從今年2月份北京的數據可以看出來，消費率掉瞭8%。
在2018年兩會關於房地產的內容可謂不少，而在在“房租不炒”“長效機制”影響下，2018年樓市將走向何方？房地產稅、棚改加速、租購並舉、共有產權房的合力作用，對於平穩房價將起到哪些效果？2018年房企業績能否延續2017年的瘋牛走勢？為此，中國網地產舉辦本期紅人匯下午茶，邀請業內權威人士就《兩會後樓市走向大猜想》這一話題進行研討。
閆旭東：我們看中國人的財富很大量放在房產上瞭，確實它不是住的瞭，楊博士說的我們一定要回歸住。我們從另外一個角度上來講，中國稅法有些地方稅是高的，但是還有一些地方稅是極低。比如房地產這一塊，房地產這一塊持有稅是很低的，持有後再轉讓的稅又是極低的，對吧？
孫祖天：人還是會集聚在城市中心會居住，但是現在在北京的問題就是說，你居住的情況下，其實不一定是說通過買來居住，可能更多通過租來居住，可能由於他承擔不起這個房價，他通過租的方式去居住，這個其實也是政府一個政策的導向。
閆旭東：確實是這樣，市場的結構在分化，你不能用一個詞來表達。分化呢，比如說剛剛楊博士說瞭，我的高檔商品房它的稀缺性可能越來越多，大傢對品質住宅的需求特別商品房的需求可能會越來越強烈，但是更多的我們講的市場，可能會回歸居住，主體的，大部分的，我們講普通的住宅，包括我們講保障性或者租賃住房，這部分會對市場的穩定性和市場的壓制會很明顯。從這些角度上去談可能會更好一些。
主持人馮偉：多措並舉對我們現在房產稅的穩定，因為成效已經很明顯的，用時間來換一定的空間來講，包逢甲商旅標準雙人房｜逢甲商旅標準雙人房推薦括現在強二線的上漲，馬上也會跟著一些調控的政策。
楊現領：二線已經出完瞭，現在三線四線的核心區在調，去完庫存開始調。
成立：我補充一下，既然剛剛說到瞭美國，我們從美國它的房產稅的經驗也可以看一下，反觀我們國內房產稅的改革，美國它從建國到1862年，其實它也是靠出售公共土地為聯邦政府辦理收入的，1942年之後，和我們國傢一樣，從土地出讓轉向財產稅征收，1993年之後房產稅才實行。所以它的轉型實際上也台中住宿推薦2017｜台中住宿推薦2018經歷瞭一個世紀的時間，但是，真正從立法程序，從制度的構建，是不是能這麼快的起來？還得從我們國傢這個政策體制，當然現在政策體制也進行瞭改革，因為按以往的經驗，比如說《物權法》，從立法、討論再到出臺，中間也經歷瞭20年的時間，有瞭這個《物權法》，我相信房產稅會更快的，但是是不是能在這幾年之內，比如3、5年之就出來，這個我還是持謹慎態度的。
成立：從數據上看，棚改都是每年600萬套，今年是580，稍微降瞭一點，但基本持平。
主持人馮偉：還有一個問題，關於農村集體土地入市的問題，我看到范老師一篇文章在寫，這裡面有很大的阻力，這一塊我不知道成老師你們有沒有新的課題或者成果？
成立：是這樣，目前集體用地入市分三塊：一個是集體供應性用地、集體建設性用地、宅基地。集體供應性用地今年延期一年。
房地產稅，國外叫物業稅。這個裡面可能有一個很大的基礎的工作，可能就是閆老師他們現在在做的工作，房地產的基礎數據的條件，我想問閆老師一下，在基礎的數據條件我們現在要具備哪些條件？對征房地產稅是有一個數據的支撐。
CBRE世邦魏理仕副董事、華北區研究部主管 孫祖天
“三權”就是資格權、自由權、使用權。從我們國傢《物權法》的角度上來講，關於土地隻有使用權和自由權，資格權是今年第一次提出來，但是資格權它是指什麼？它的內涵是什麼？現在還在研究，誰也說不清楚。但是總體的改革方向是希望把農村最大一塊資產——宅基地可以釋放出來，但是又不能沖擊農民居住的權利，不能沖擊我們國傢農業用地，比如耕地，不能跟這個沖突。
主持人馮偉：前兩天我看一個跨省。
當然這裡面，剛剛楊博士來提瞭一個觀點，這裡面涉及到我們房產稅完全是一個資產稅，還是一個資產收益稅，這個可能還需要再研究，需要再討論，這裡面有很多的東西需要討論，但是我相信這個東西一定一個漸進化的過程。可能是不在於我第一次征多少稅？也不在於我第一次全面鋪開，而再有一個，它能不能啟動起來？能不能轉換起來？其實工商業隻是一個轉化問題，對住宅來講，是一個啟動問題。
主持人馮偉：確權是完成瞭嗎？
閆旭東：稅率，工商企業是12%，個人企業是4%，假如我們就拿租金來算，你繳的這個稅額，你對著我們的租售比，我們租售比非常低，一線城市租售比是1點幾，全國住宅的租售比大概也就2點幾。你乘一下子是多少？即使我們不說用12乘，一算就是1點幾。然後4%這麼一算，甚至是千分之幾。那麼千分之幾我們這麼講，很多人就感覺到，就像什麼？你的資本化是非常少的，而且這個當中一定會做成差別性的，如果是差別性的，確實可能是低收入人員或者其他什麼來講，或者是少房子的，或者傢裡一套房子的，你肯定有各種各樣優惠措施。你對於多種房產資產的你對他稅負增加，稅率調整，我相信後面的房地產稅一定是有跨度的，對住宅來講，多少房屋的，肯定隨著你房屋的增加你的稅率越來越高，其實這種也很正常，我就是調節收入嘛，我從調節收入的角度來講，其實很正常。
主持人馮偉：實際從法律的角度來講，它其實是沒有繼承權的農村土地，就是對於已進城的這些子女來講。
我們是從房產稅的角度去看土地的改革，其實中央是從大的層面去看這個土地改革，視角是完全不一樣的。
成立：現在對房產稅影響比較大的，其實這個集體建設用地，不管是宅基地還是集體經濟用地入世，實際上它隻有在大城市周邊的農村才會比較明顯，像山村的那些地，你即便集中，影響也有限。但是今年正在研究非房產稅企業，在符合規劃還有符合什麼條件下依法取得住宅用地的制度，正在研究這個，這叫多主體供地，這可能對於房產稅資產和房價的影響會比較大。如果多主體供應能夠落地的話，這就意味著政府不是主要的供應方瞭，以前工業企業，比如倒閉的企業，還有占著土地政策拿瞭土地，他也不搞開發，這些企業的土地就可以逐漸釋放出來，變成住宅用地。而且這種直接的交易，這個土地價格大大低於房地產企業向土地中心拿地的價格，這樣就可以把房價至少基礎層降下來。同時，它也會完善土地市場的機制，因為在政府完全壟斷，一級土地市場的情況下，土地市場的價值規律幾乎是不存在的。但是如果多主體供應落地的話，由市場主體進行競價，這實際上反而可以平衡這個土地的供需，進而平衡房價，這個是有作用的。所以這個政策的效果可能要遠遠大於農村集體用地入市的效果。
孫祖天：如果從寫字樓的吸納可以體現出來這個城市的活力，其實去年2017年上海跟深圳這兩個市場，它的需求體現的最活躍。二線城市就是南京、杭州、成都。
楊現領：沒問題瞭。
主持人馮偉：今天咱們要不就先聊到這兒。咱們下次歡迎大傢，咱們再深入溝通。
主持人馮偉：先介紹下今天的嘉賓，分別是：
中國網地產是互聯網新聞中心·中國網旗下地產頻道，是國內官方、權威、專業的國傢級重點新聞網站。以引導正確的行業輿論導向為己任，為行業上下遊關聯企業、相關產業提供一個高效溝通與互動的優質平臺。
孫祖天：因為這次我來，我們公司其實做商業地產，也是做企業房地產，所以跟住宅關註的角度不一樣，但它有共通的地方。如果是看每個市場，每個趁勢它的房產稅走勢的話，其實現在它的分化變得越來越嚴重，無論是商業地產還是住宅，是看它的人口導入是怎麼樣的？
第一個，金融的監管，可能要對影子銀行、金融控股公司的這些監管，進一步完善金融監管。第二個，推進房地產稅立法的進程，健全地方稅的體系，穩妥的推進房地產稅立法，推進中央與地方財政事權和支出責任劃分改革。
主持人馮偉：可以理解為人口流入對整個市場的影響是很直接的？
逢甲住宿飯店｜逢甲住宿飯店推薦逢甲夜市飯店｜逢甲夜市飯店推薦
- 逢甲25行館 FengJia 25 Hotel｜台中住宿｜逢甲住宿｜朝馬住宿 逢甲夜市住宿｜逢甲夜市住宿推薦必看@E@
- 中港轉運站附近住宿｜中港轉運站附近住宿推薦 超級推薦逢甲夜市飯店｜逢甲夜市飯店推薦～
- 台中平價住宿｜台中平價飯店 住宿推薦逢甲25行館 FengJia 25 Hotel｜台中住宿｜逢甲住宿｜朝馬住宿
5F49641E320DD004
文章標籤
全站熱搜
留言列表
